LMNP : l'amortissement, l'art de défiscaliser ses loyers
Percevoir des loyers sans presque jamais payer d'impôt dessus pendant dix à quinze ans : c'est la mécanique du statut LMNP au régime réel. Explications.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est l'un des derniers grands outils d'optimisation immobilière accessibles aux particuliers. Son secret : au régime réel, vous déduisez non seulement vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion), mais aussi l'amortissement — une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie d'argent.
La mécanique de l'amortissement
Chaque année, vous « consommez » comptablement une fraction de la valeur du bien et de son mobilier : le logement (hors terrain, jamais amortissable) s'amortit typiquement sur 25 à 40 ans par composants (gros œuvre, toiture, équipements…), le mobilier et l'électroménager sur 5 à 10 ans. Résultat : dans la majorité des projets, charges + amortissements dépassent les loyers pendant de longues années — le résultat imposable est nul, et l'excédent se reporte sans limite sur les années suivantes.
- Loyers encaissés — oui, chaque mois, bien réels.
- Impôt sur ces loyers — souvent zéro pendant 10 à 15 ans.
- Trésorerie — l'effort d'épargne mensuel se limite à la différence entre la mensualité de crédit et le loyer.
Ce que la réforme 2025 a changé
La loi de finances 2025 a resserré le cadre pour les meublés de tourisme : plafonds du micro-BIC abaissés pour les locations saisonnières non classées, et surtout réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente pour une partie des locations touristiques. En revanche, les locations longue durée et la plupart des résidences services (étudiantes, seniors) conservent le régime antérieur : l'amortissement ne gonfle pas la plus-value imposable. Le choix du type d'exploitation est donc devenu un arbitrage stratégique à part entière.
Micro-BIC ou réel ?
L'abattement forfaitaire ne suffit plus toujours
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés) — simple, mais souvent moins favorable que le réel dès lors qu'il y a un crédit et du mobilier. Une simulation comparative s'impose avant toute option : le choix du régime engage plusieurs années.
Pour qui ?
Le LMNP au réel convient particulièrement aux contribuables imposés à 30 % et plus, disposant d'une capacité d'emprunt, et cherchant des revenus complémentaires pérennes — typiquement pour préparer la retraite. Il exige une comptabilité (généralement confiée à un expert-comptable) et un vrai soin dans le choix du bien : emplacement, demande locative, exploitant pour les résidences services.
« En LMNP, la fiscalité bonifie un bon investissement — elle ne sauve jamais un mauvais. L'emplacement reste roi. »
Nous vous accompagnons de la simulation fiscale au choix du bien, en lien avec nos partenaires promoteurs, gestionnaires et experts-comptables. Retrouvez notre méthode sur la page Solutions immobilières.
Simulation offerte
Micro ou réel : que dit votre projet ?
Nous chiffrons les deux régimes sur votre cas concret — loyers, charges, amortissements, fiscalité à 15 ans.
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